Arazi, ev ve daire alırken bir bakışta maliyet satın alın

içerik

• maliyet yapısı
  • Gayrimenkul devir vergisi
    • vergi oranları
  • aracılık maliyetlerinin
  • noter ücretleri
  • Yasal Açıklama
• Ek satın alma maliyetleri
  • modernizasyon maliyeti
  • geliştirme maliyetleri
  • Müteakip masraflar
• Hızlı okuyucular için ipuçları

Bir eve sahip olma hayali, birçok Almanın sahip olabileceği bir dilektir. Çoğu durumda, finansman en büyük engeldir, bunun birkaç nedeni vardır: Birincisi, bankalar emlak fiyatının en az yüzde 20'sinin özsermayeden finanse edilmesini beklerler. Öte yandan, satın alma maliyetleri genellikle hesaplanamayan, çok yüksek bir toplamdır, ev, arsa veya apartman satın alma masraflarını tümüyle görmek isterseniz, o zaman bu yazıda, tüm satın alma masraflarını öğreneceksiniz.

maliyet yapısı

Mülkiyet satın alma fiyatına eklenen tüm ek masraflar, olası satın alma maliyetleri olarak adlandırılır. Bunlar arasında komisyonculuk maliyetleri, noter ve mahkeme ücretleri ile gayrimenkul transfer vergisi bulunur . Bankalar bu satın alma ile ilgili maliyetleri finanse etmez. Bu maliyetler kendi cebinizden finanse edilmelidir. Yardımcı satın alma maliyetleri bir federal eyaletten diğerine önemli ölçüde değişiklik gösterir ve bu nedenle emlak satın alma fiyatının yüzde 10 ila 15'ini karşılayabilir. Özellikle, arazi transfer vergisi ve komisyonculuk maliyetleri bölgeden bölgeye önemli ölçüde değişmektedir.

Sert bir genel bakış sağlamak için, sizin için her bir federal eyaletin satın alma maliyetlerinin listelendiği bir tablo hazırladık. Ancak, bu tablonun sadece size genel bir bakış açısı sunması gerektiğini unutmayın. Bu nedenle fiyatlar sabit değildir ve normal piyasa dalgalanmalarına tabidir. Genel bakış için, noter masraflarının yüzde 1, 5'i ve tapu girişi hesaplanmıştır.

Tablo - Aracılık ücretleri ile maliyet yapısı

devlet	Satın alma maliyetlerinin toplamı
Baden Württemberg	% 10, 07 -% 11, 26
Bavyera	% 8, 57 -% 9, 76
Berlin	% 13.45 -% 14.64
Brandenburg	15.14%
Bremen	% 10, 07 -% 12, 45
Hamburg	% 12.25
Hesse	% 11.07 -% 13.45
Mecklenburg-Vorpommern	% 10.69 -% 13.64
Aşağı Saksonya	% 10, 07 -% 12, 45
Kuzey Ren-Vestfalya	% 11.57
Rheinland-Pfalz	% 10, 07
Saarland	% 11.57
Saksonya	% 8, 57 -% 12, 14
Saksonya Anhalt	% 10, 07 -% 13, 64
Schleswig-Holstein	% 11, 57 -% 15, 14
Thüringen	% 11, 57 -% 15, 14

Tablo - Aracılık ücreti olmadan maliyet yapısı

devlet	Satın alma maliyetlerinin toplamı
Baden Württemberg	% 6.5
Bavyera	% 5
Berlin	% 7.5
Brandenburg	% 8
Bremen	% 6.5
Hamburg	% 6
Hesse	% 7.5
Mecklenburg-Vorpommern	% 6.5
Aşağı Saksonya	% 6.5
Kuzey Ren-Vestfalya	% 8
Rheinland-Pfalz	06.05%
Saarland	% 8
Saksonya	% 5
Saksonya Anhalt	% 6.5
Schleswig-Holstein	% 8
Thüringen	% 8

Gayrimenkul devir vergisi

Gayrimenkul transfer vergisi, bir mülkün her satın alımı için 2500 avro ödenir ve satın alma maliyetlerinin yüzde 50'sine kadar çıkabilir. Bu vergi dairesinin talep ettiği tek seferlik bir vergidir. Şehir ve belediyeler tarafından talep edilen emlak üzerindeki yıllık arazi vergisi ile karıştırılmamalıdır. Gayrimenkul transfer vergisi için hesaplama esasları mülkün satış fiyatıdır.

Not: Emlak devir vergisi, ancak alıcı daha sonra evdeki evi inşa etmeye başlarsa, arazinin değeriyle sınırlıdır. Bu amaçla sözleşmelerin sonuçlandırılması ancak geçici olarak ve içerik olarak ayrı ayrı yapılması. Bu bakımdan, konut inşaatı için herhangi bir kara transfer vergisi yoktur.

Vergi dairesinin emlak transfer vergisi gerektirmediği bazı istisnalar vardır.

• Eşler ve kayıtlı ortaklar arasındaki paylaşımlar
• Mülkiyet değeri 2500 € altında
• Doğrudan ilişkili kişiler arasında gayrimenkul satışı: ebeveyn-çocuk (ayrıca kabul edildi)
• Doğrudan ilişkili kişilerin, eşlerin ve yaşam ortaklarının hediye edilmesi
• Nachlassteilung tarafından eş-mirasçılar

13. paragraf 2 GrEStG uyarınca, mal sahipleri ve alıcılar vergi borcu olarak kabul edilmekle birlikte, satın alma sözleşmesi arazi transfer vergisini kimin ödediğini ve çoğu durumda alıcıyı açıkça tanımlamaktadır. Bu nedenle, satın alma maliyetlerinde emlak transfer vergisinden neredeyse kaçınılabilir.

vergi oranları

Federal devlete bağlı olarak, emlak transfer vergisi miktarı emlak alım fiyatının yüzde 3, 5 ile 6, 5 arasındadır. Bu, aynı şekilde hem kara hem de daireler ve evler için aynı derecede geçerlidir.

vergilendirme oranı	devletler
% 3.5	Bavyera, Saksonya
% 4.5	Hamburg
5.0%	Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Aşağı Saksonya, Rhineland-Palatinate, Saksonya-Anhalt, Bremen
6.0%	Berlin, Hessen
% 6.5	Brandenburg, Kuzey Ren-Vestfalya, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Vergi oranları çok farklı, çünkü 1 Eylül 2006’ya kadar vergi oranları ülke genelinde eşit bir şekilde yüzde 3, 6 seviyesinde. Federal devletlerin bu vergi oranını kendisinin belirlemesine izin verildiğinden, bu çarpıcı bir şekilde artmıştır. Sadece Bavyera ve Saksonya'da, kara transfer vergisi hala yüzde 3, 5'tir. Bu artışlar bazı eyaletler için iyi bir gelir kaynağıdır, çünkü yüzde 3, 5'ten daha fazlası ulusal finansal eşitleme sisteminin bir parçası değildir.

aracılık maliyetlerinin

Komisyonculuk komisyonundan da kaçınmak zordur, çünkü komisyoncular çoğu zaman kendi beklentilerine uyan bir nesneyi elde etmenin en iyi ve en kolay yoludur. Arazi transfer vergisinde olduğu gibi, aracı kurumda da bölgesel komisyoncular var.

Emlakçı komisyonu	devletler
% 3.57	Kuzey Ren-Vestfalya, Rheinland-Pfalz, Saarland
% 3, 57 ila% 4, 76	Baden-Württemberg, Bavyera
% 3, 57 ila% 5, 95	Bremen, Aşağı Saksonya, Hessen
% 3, 57 ila% 7, 14	Saksonya, Saksonya-Anhalt, Schleswig-Holstein, Türingiya
% 4.19 -% 7.14	Mecklenburg-Vorpommern
% 5.95 -% 7.14	Berlin
% 6.25	Hamburg
% 7.14	Brandenburg

Not: Pek çok federal eyalette, komisyonculuk komisyonu alıcı ile satıcı arasında bölünmüştür, ancak “sipariş prensibi”, emlak satışları için değil, sadece izin vermek için geçerlidir. Bu yüzden, satıcı komisyoncuyu kiralamış olsa bile komisyon komisyonunu ödemeyi beklemeniz gerekir.

Aracı kurumlar genellikle% 3.5'ten fazla satış vergisi talep ettikleri için, önce aracılık ücreti konusunda tam olarak bilgilendirilmelisiniz ve sözleşmeden sonra bunların aşılmaması için onları belirlemelisiniz. Dolayısıyla, aracılık ücretleri, satın alma maliyetlerinde kayda değer bir pay olmadığını ifade eder. Bu nedenle ihtiyaçlarınız için doğru brokerı bulmak önemlidir. Bir komisyoncu bulduysanız, referanslarını öğrenin ve sahipleriyle şahsen bilgi isteyin. Komisyoncunun niteliklerini ve özellikle bölgelerinde ne kadar süredir emlak komisyoncusu olduğunu kontrol edin.

Aracı ücret için aşağıdaki noktalara dikkat edin

• Ücretler sadece istisnai durumlarda vergiden düşülebilir
• komisyon 3 hafta içinde ödenmek zorunda
• Aracılık ücretleri de satış sözleşmesinin geriye dönük olarak sonlandırılması nedeniyle ortaya çıkar.
• Farklı aracılar görevlendirildiyse, ücretler iki katına çıkabilir.
• Satın alma fiyatı hali hazırda aracılık ücretlerini içerebilir, örneğin yeni inşaat projeleri için
• Aracı kurumlar düşük değerli mülkler için daha yüksek ücret talep edebilirler

noter ücretleri

Bir mülkün alımı için her zaman noter gereklidir, çünkü noter tasdikli olmadan bir satın alma sözleşmesi geçerli değildir. Noter için maliyet satın alma fiyatının yaklaşık yüzde 1'idir . Noterlerin görevleri arasında kimliklerin belirlenmesi ve satın alma sözleşmelerinin hazırlanması yer almaktadır. Ayrıca, yeni mal sahibinin tapu siciline tescili ve eski mal sahibinin selbigem'deki iptalidir. Noterden talep etmek için ek hizmetler almanız durumunda, noter ücretleri artabilir.

Yasal Açıklama

Noter, yeni mal sahibinin tapu siciline girişini başlattıktan sonra, tapu sicil kayıtlarını alır ve alıcı mülkün yeni sahibi olur. Kayıt için, satın alma fiyatının yaklaşık yüzde 0, 5'i bir ücret öder . Böylece, tapu girişi, satın alma maliyetlerinin en küçük kalemini temsil eder.

Not: Finanse edilirse, kredi kuruluşları tapu siciline ipotek teminatını vermeyi talep edecektir.

Satın alma maliyetlerini hesapla

Olası satın alma maliyetlerinin maliyet yapısının ne olduğunu göstermek için karşılaştırmalı bir hesaplama hazırladık. Referans olarak, hesaplama için 440.000 Euro karşılığında 5 oda ve 100 metrekare yaşam alanına sahip müstakil bir ev kullandık. Mülkiyet Hessen bulunan ve yüzde 5, 95 bir komisyonculuk komisyonudur. Noter ücretleri ve tapu girişleri yüzde 1, 5 olarak tahmin edilmektedir.

satın alma maliyeti	hesaplama
alış fiyatı	440, 000 €
Gayrimenkul devir vergisi	26, 400 €
Komisyonculuk komisyonu (net)	26, 180 €
Komisyonculuk komisyonunda% 19 satış vergisi	4, 974 €
Noter ücretleri ve tapu girişi	6, 600 €
Toplam maliyetlerin toplamı	504, 154 €
Satın alma maliyetlerinin toplamı	64.154 €

Satın alma maliyetleri örneğimizde 64.154 Euro'dur. Bu, satın alma fiyatının yüzde 12, 7'sidir ve bunlar bankalar tarafından ortaklaşa finanse edilmemektedir, bu nedenle alıcı kendi fonlarından finanse etmelidir. Buna ek olarak, bir banka kredisi için ihtiyaç duyduğunuz yüzde 20 hisse senedini ekleyip 88.000 Euro daha ekleyin. Bu, 152.154 Euro tutarında bir araya gelir ve kendinizi finanse etmeniz gerekir.

Para tasarrufu sağlanabilir "> Terrafinanz'da maliyet azaltma.

Ek satın alma maliyetleri

Normal satın alma maliyetlerine ek olarak, mülkün durumuna bağlı olarak, ek maliyetler ortaya çıkabilir. Oluşabilecek olası satın alma maliyetlerinin finansal planlamanıza dahil edilmesi gerekir, böylece herhangi bir finansal felakete maruz kalmazsınız ve pahalı bir yeniden finansmana ihtiyaç duyabilirsiniz.

modernizasyon maliyeti

Bir ev veya daire satın alan bir kişinin yenileme ve modernizasyon masraflarını planlaması gerekebilir. Özellikle eski özelliklerde, gerekli enerji verimliliğine sahip olamayacağından pencerelerin, kapıların ve tavanın yenilenmesi gerektiğinden, yenilenmesi gerekebilir. Örneğin, bir enerji yenilemesi gerekiyorsa, bunun devlet tarafından sübvanse edilip edilmeyeceğini düşünmelisiniz.

geliştirme maliyetleri

Kendi evini inşa etmek için bir arsa satın almak isteyen herkes önce inşaat alanının ne kadar gelişmiş olduğunu kontrol etmelidir. İnşaat alanı tamamen gelişmişse veya geliştirme maliyetleri satın alma fiyatına dahil edilmişse, bu uygun olacaktır. Geliştirme maliyetlerinin çoğunu aşmazsınız, çünkü yalnızca gelişmiş bir arsa için verilen bir inşaat ruhsatı vardır.

Not: Bir toprak parçası satın almadan önce, sorumlu inşaat otoritesine geliştirme maliyetlerinin ne kadar yüksek olabileceğini sorun.

Geliştirme için gerekenler:

• şimdiki
• Gaz (kesinlikle gerekli değil)
• su
• telekomünikasyon

Maliyetler sabit değildir, çünkü bunlar kavşağa olan mesafeye dayanır, ancak her biri yaklaşık 2000 avro olan elektrik, gaz ve su kalemleri için tahmin yapabilirsiniz. Telekomünikasyon ağına bağlantı genellikle biraz daha ucuzdur. Ancak bir ev satın alırken bile geliştirme masraflarına maruz kalabilir. Tabii ki, eski bir mülk satın alan herhangi bir kişi, elektrik, gaz ve su boruları ortaya konulduğundan, ek geliştirme maliyetlerine maruz kalmayı beklemiyor; Komisyoncunuzla veya topluluğunuzla, geliştirme maliyetlerinin önceden belirlenmiş olup olmadığını kontrol edin. Geliştirme maliyetleri büyük bir sorundur ve daha fazla bilgiye ihtiyacınız olursa, bilmeniz gereken her şeyi Talu katkısı olan " Gayrimenkul Geliştirme Maliyetleri - m² başına maliyetler " bölümünde bulabilirsiniz.

Müteakip masraflar

Bir mülkü satın aldıktan sonra, aylık ipotek ödemesi taksitine ek olarak düzenli maliyetler tahakkuk ettirilir. Bunlar, örneğin emlak vergisi, ev sahibi sigortası ve ev sahibi veya ev sahibi sorumluluk sigortası için kişisel sorumluluk sigortası gibi maliyetleri içerir. Tabii ki, elektrik ve ısıtma maliyetleri ve atık bertarafı ve benzeri masraflar diğer tüm hanelerde olduğu gibi düşmeye devam ediyor.

Hızlı okuyucular için ipuçları

• Satın alma maliyetleri bölgesel olarak çok farklı
• Satın alma maliyetleri, satın alma fiyatının% 10 ila 15'i arasında olabilir.
• Bankalar satın alma maliyetlerini finanse etmez
• Ek maliyetlerin yapılıp yapılmadığını hesaplayın