Kiralanan arsa satın alın - bu nedir? Tüm avantajlar ve dezavantajlar

içerik

• Kalıtımsal bina hakkı - "> avantaj ve dezavantajları nedir
• arazi kullanımı
• Çıkış yolu
• Değişken özellik değeri
• Kimden kiralamak?
• Yasal özellikler
• Gayrimenkul uzmanları için

Bir toprağı inşa etmek, toprağı satın almak için bir alternatiftir. Çok daha ucuzdur ve bu nedenle sınırlı bir bütçeyle bile mülk edinme fırsatı sağlar. Ancak, kalıtsal topraklarda inşa etmek, inşa edilmeden önce bilinmesi gereken birçok yasal engel ve özelliğe sahiptir. Bu gayrimenkul ediniminin seçiminden önce yasal durum hakkında iyi bir bilgi sahibi olmak zorunludur, aksi takdirde kötü sürprizler tehdit eder.

İnşaat maliyetlerinin büyük bir kısmını atlamak için

Alman kanunları, arazi satın almanın yanı sıra, bunları uzun süre kira kontratı üzerinden kiralamayı da sağlar. Bu, emlak geliştiricilerinin toplam maliyetlerin büyük bir kısmını koruyacaktır. Bir defalık alım fiyatı yerine, mülk 50 veya 100 yıllığına kiraya verilir. Geleneksel olarak "kira" olarak da adlandırılan kira, sabit bir miktar değildir, ancak arazi değerinin bir yüzdesidir. "Kiralama" terimi hala yaygın olmasına rağmen, yasal olarak artık izin verilemez.

Bu prosedür her iki taraf için de büyük faydalar sunuyor. Arazi vergiye tabidir. Kullanılmayan bir bina arsası, sadece bir getiri yaratmadan maliyetlere neden olur. Bir inşaat sahasının inşaat dışı ticari kullanımı (örneğin tarım veya hayvancılık) genellikle yasaktır, ancak en azından izin verilir. Kalıtsal bina hakkı, mülk sahibine mülk vergisinin çok ötesine geçen böyle ilginç bir getiri sunabilir.

Lease - Bu nedir?

Özel mülk durumunda, arazi sahipleri ve gayrimenkul geliştiricileri, bir mülkün kiraya bağlı kullanımı için uzun vadeli bir sözleşme imzalarlar. Mülkiyet zaten emlak inşaatı için onaylandı. Bununla birlikte, arsanın ne kadardan geliştirildiği, duruma göre değişmektedir. Gayrimenkul geliştiricisi teorik olarak binanın inşaatıyla hemen başlayabilir. Ancak, arazi kirasını satın alma sözleşmesi tarihinden itibaren ödemekle yükümlüdür.

Bu faiz, mülk değerinin yaklaşık% 3-5’idir. Ancak, bu dalgalanabileceğinden, geri dönüş her iki taraf için de belirli bir değişiklikle sağlanır. Lisans sözleşmesinin bitiminden sonra mülkün mülkiyet hakkı sona erer. Bu arada mülk mülk sahibi tarafından satın alınmamışsa, mülk sahibine değiştirilmeden iade edilecektir. Aynı durum, ev sahibi artık ödeme yükümlülüklerini yerine getirmediğinde de geçerlidir. Bu, iki yıllık bir ödemesiz dönem olup, toprak sahibi sözleşmeyi feshetmiş sayılabilir.

Mülkiyetin mülkiyeti toprak sahibine düşer, ancak makul bir tazminat ödemek zorundadır.

Kalıtsal yapı kanununun özelliği, uzun sözleşme koşulları nedeniyle miras alınmasıdır. Böylece, sözleşme bu emlak geliştirici mirasçılarına geçer. Ancak, bu yalnızca belirtilen süre için geçerlidir. Varis tarafından kullanılan sözleşme süresi de varis için geçmiştir.

Avantajlar ve dezavantajlar

Kira kontratının avantajları kiracı içindir:

• Arazi satın almanın ucuz yolu
• İnşaat maliyetlerinde önemli düşüş
• Mülkiyet ve sözleşmenin devralınması

Mal sahibinin mal sahibi için sağladığı avantajlar:

• Kullanılmayan sermayeye karşı iyi korunan faiz
• Uzun vadeli ek gelir yaratma
• Arazi rantı ile yükselen gelir
• Sözleşmenin sonunda ucuz bir bina tahsil edilecektir

Kiracının kira bedelinin dezavantajları:

• Kendi evine sahip olduğunu ama kendi topraklarının olmadığını hissetmek
• Yıllık mali yük hakkındaki belirli belirsizlikler
• Toprak sahibine yüksek sorumluluk
• Yapılan binanın önemli derecede karmaşık satışı.

Ev sahibinin kira sözleşmesinin dezavantajları:

• Kendi ülkenizde garip bir evin olduğu hissi
• Kiracının mülkiyeti özenle ele alması talimatı verilecek
• Tam vergi yükü kira
• Kiranın ödenmemesi için uzun bekleme süresi
• Mülkün detaylı yıllık değerlemesi

arazi kullanımı

Tamamen konut amaçlı kullanılan bir mülk için, mülkün tüm sözleşme süresi boyunca dikkatli bir şekilde kullanılmasını garanti etmek zaten bir zorluktur. Bu kadar uzun bir kullanımda, mülkün bir ya da diğer sakinlerinin bu işe yaramayacak olması muhtemeldir. Özellikle sorunlu burada hobi tornavidaları var. Yasadışı bir şekilde atılan atık yağ, genellikle yalnızca bir arazi kiralamasının sona ermesinden sonra bir kirleticiye atanabilir. Çoğu zaman, buradaki toprak sahibi tadilat maliyetlerine oturmaya devam etmektedir.

Özel mülkiyete ait ticari binalarda daha da problemlidir. Depo ve üretim salonu kullanıcılarının dalgalanması çok büyük olabilir ve bu da mülkün gerçek kullanımını takip etmeyi zorlaştırır. Prensip olarak, toprak sahibi gerçekten de binanın değerini, arazi için beklenen tadilat maliyetleri ile telafi edebilir. Ancak, burada da gerçekçi kalmalı: 99 yıl sonra hala kullanılabilir olması için büyük bir doğal taş bina inşa etmek zorunda kalacaktı. Duvarcılık, çelik konstrüksiyon veya ahşap yapılar genellikle 99 yıl sonra yıkılmak üzere olgunlaşır.

Çıkış yolu

Toprak sahibinin, belirli koşullar altında mülkün erken iade edilmesini talep etme hakkı vardır. Bu, özellikle mülkün düzgün bir şekilde kullanılmadığını ispatlayabiliyorsa geçerlidir. Buna karşılık, kendi kullanımları, genellikle kira sözleşmesiyle ilgili olarak uygulanabilir değildir. İşte kiracı koruması, nihayet bu amaç için uzun sözleşme süresi kurulmuştur.

Ancak uygulamada, bir eve dönüşü zorlamak o kadar kolay değil. Çoğu durumda, ödeme varsayılanı kullanılır. Bununla birlikte, 24 ayda yasama organı, mal sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmesi için çok uzun bir süre sağlar.

Ek olarak, "yanlış kullanım" da bir yorumlama meselesidir. Örneğin, bir kira kontratı üzerine inşa edilen bir binanın tekrar kiraya verilmesi temel olarak yasaklanamaz. Mülk sahibinin binanın mevcut kiracıları hakkında bilgilendirilmesi bile gerekli değildir. Bununla birlikte, iyi bir iş ilişkisinin çıkarlarına göre, her iki tarafa da birbirlerine birbirlerine mümkün olduğunca açık ve şeffaf davranmaları tavsiye edilir. Bu, yanlış anlamaları önler ve pahalı yasal anlaşmazlıkları önler.

Değişken özellik değeri

Yüzde üç ila beş toprak kirası sözleşme ile belirlenecek ve sözleşme süresince değişmeyecek. Bununla birlikte, arsa fiyatı değerini ve dolayısıyla rantı etkileyen dalgalanmalara tabidir. Bu bölgesel olarak son derece farklı olabilir. Örneğin, Doğu Almanya'da, son yirmi yılda emlak ve emlak fiyatlarında çarpıcı bir düşüş yaşayan birçok bölge var. Bu bölgelerde üç ila beş bin avroluk evler nadir görülüyor.

Tersine, Almanya'da her türlü emlak fiyatının kelimenin tam anlamıyla patladığı bölgeler var. Şu anda, Frankfurt am Main çevresindeki bölge daha önce benzeri görülmemiş bir patlama yaşıyor. Fiyatlar, son on yılda iki kattan fazla arttı. Birçok banka, Brexit'in bir sonucu olarak Londra'dan bu finansal bölgeye birçok işi taşırken, bu eğilimin uzun vadede devam etmesi ve daha da kötüleşmesi muhtemel.

Bununla birlikte, burada pazar mantığına göre basitçe piyasa yasalarına bakılmalıdır: Gayrimenkul fiyatlarının düşük olduğu bölgelerde, hiç kimse yerleşik bir mülk sunmayacak, ancak her zaman satmaya çalışacaktır. Bir alıcının emlak piyasası olduğu yerlerde, genellikle miras çözümü için ilgi çekici değildir. Tersine, bom bölgelerinde araziler buna göre pahalıdır. Her iki taraf için kalıtsal bina hakkı için arazi icar çok akıllı bir yol: Mülkiyet sahibi ile kalır ve artan gelirleri bekliyoruz. Bununla birlikte, mülkün kurucusu projeye yaklaşırken çok daha sakin olabilir, çünkü mülkün satılabilirliğine ilişkin dezavantajları da perspektiftir.

Kimden kirası "> Yasal özellikler

Kalıtsal bina hakkındaki bir mülkün vergi değerlendirmesi, her zaman mülkün inşaatından önce arsanın saf değerinden sonra mal sahibi için yapılır. Bununla birlikte, inşa edilmiş bir arsanın teorik olarak değeri artmasına rağmen, mal sahibi mülkün değerini artırmak için inşa edilen mülkü talep edemez. Ne de olsa, kiraladığı malın üstünde duran onun binası değil. Bununla birlikte, bu düşüncenin aynı zamanda ev sahibi için de avantajları vardır: Mülkiyetin vergi değerlendirmesi aynı zamanda gelişmemiş topraklar üzerinden de hesaplanmaktadır.

Borçların devredilmesinin potansiyel müteakip kullanıcılara geçmesi her iki taraf için de önemlidir. Bu, sözleşmeyle belirtilmelidir, aksi takdirde binaların veya arazilerin alıcılarıyla önemli yasal anlaşmazlıklar olabilir. Bunlar daha sonra, temelde inşa edilmiş mülkün bütün maddi faydalarını yiyorlar.

Gayrimenkul uzmanları için

Oldukça ayık olarak kabul edilirse, aşağıdaki resim ortaya çıkıyor: Bir ev için ortalama geri ödeme süresi 30 yıl sürüyor. Bundan sonra, bir ev sahibi, kimseye karşı sorumlu olmadan malının tek sahibidir. Bununla birlikte, otuz yıl boyunca bir arsa rantının düşürülmesi de önemli miktarda ekler; böylece saf ev sahipleri için finansal avantaj oldukça düşüktür.

Ancak, geri dönüş odaklı ev inşaatçılar için işler farklı. Bir özel mülk üzerindeki çok aileli bir mülk, mülkün bina için satın alınması gerekenden çok daha hızlı bir şekilde sonuçlanacaktır. Ek olarak, yıllık arazi kirası harcama olarak düşülebilir, böylece genel vergi avantajları burada ortaya çıkabilir.

Özel mülkiyeti nasıl kullanmak istediğinize bakılmaksızın, her iki taraf için derinlemesine, ayrıntılı yasal tavsiye ve su geçirmez bir sözleşme gereklidir. Sadece net bir sözleşme anlaşması, her iki tarafın da işletmeden en iyi şekilde yararlanmasını sağlayabilir. Bu özellikle, orijinal sözleşme imzalayanlar haklarını üçüncü şahıslara satış veya devralma yoluyla tahsis ettikleri takdirde geçerlidir. İyi bir finansal kiralama sözleşmesi bu vakayı büyük ölçüde göz önünde bulundurur ve art arda herhangi bir sorun çıkmasını önler.